恒大爆雷后，房地产一落千丈，其他房企也没好日子过，纷纷抛售地产项目。以前的开发商风光无限，现在投资人都绕道走，对于想变卖项目的房企来说，找到接盘人也是十分不易的。
碧桂园自2023年中期宣告“爆雷”后，就开始了债务重组自救之路。公司也将在2025年1月14日举行董事会会议，发布“一拖再拖”的业绩报告。碧桂园的负债约1.4万亿元，资金缺口巨大，想要解决这么大的债务问题，只能通过抛售部分资产，快速回笼资金。

开启“卖卖卖”模式

杨惠妍掌托的近两年，日子很难熬。2024年1-11月，碧桂园累计实现权益合同销售金额约437.5亿元，去年同期1674亿元，同比下滑74%。不过杨惠妍表示，只要存量资产正常销售，即使不买地、税收没有减免、不考虑“一体两翼”的新增贡献，未来十年碧桂园仍将持续保持正资产。
话中前提是“正常销售”。2024年初以来，碧桂园就将其澳洲项目摆上“货架”，变卖以获得更多的资金。2024年1月19日，碧桂园更是将广州多项资产挂牌变卖，包括增城区凤凰城酒店、增城区碧桂园中心甲级写字楼、增城区碧桂园凤凰城永旺商业物业、番禺区碧桂园藏珑府办公楼、白云区人和公寓楼，拟出让总价为38.18亿元。其中，增城区凤凰城酒店的拟转让价格最高，售价12.6亿元。
不过由于这些资产的背后债权结构复杂，甚至叠加诉讼，令潜在买家望而却步。以如今房地产的颓势，想正常销售十分困难，那到底打几折可售，买家对此仍在观望。

鼎新清算刘常莹律师表示，债务重组中，通过转让股权、转让债权、变卖资产等方式回流资金，是解决繁重债务的有效方式。碧桂园名下固定资产较多，挂牌出售既可以回笼资金缓解现金流压力，也可以摆脱部分资产的维护、营销费用，一举多得。

去年交付38万套房屋

自房地产行业进入下行周期以来，“保交楼”成为房企的首要任务。2024年，碧桂园交付38万套房屋，在房企中完成任务算名列前茅。相关人士表示，地方政府对“爆雷”房企项目资金监管极其严格，预售资金用途仅限于项目本身的施工，且提取这笔资金甚至要等项目竣工之后。另外现在的供应商和施工方出于资金风险考量，也不愿再为其垫付材料款和工程款，压力一下子给到了房企身上。这让房企需要腾挪更多的资金来完成“保交楼”任务，碧桂园能在去年完成38万套房屋实属不易。
杨惠妍表示，砸锅卖铁也会支持碧桂园。当前市场环境下，首要任务是保交付，其次化债。去年，碧桂园抛售资产包括酒店、办公楼、住宅等项目，可惜接手人不多。杨国强卖了私人飞机，用于偿还债务。如果这些资产可顺利出售，那债务更容易得到化解。12月27日，碧桂园称，以总代价20亿元转让持有的长鑫科技1.56%的股权，拟将所得款主要用于保交楼。

此外，碧桂园也开启了境外的债务重组，为更好地解决公司庞大的债务问题。2024年12月31日的公告显示，境外债券重组方案已有草案，正与主要债权人团体就相关条款进一步商议。

刘常莹律师表示，企业债务重组也需要有现金流支持才行，在债务难以转为资本或无法以资产清债时，可与债权人沟通协商，就偿债时间、金额或债转股等偿债方式重新达成协议，以时间换空间，缓解债务压力。
 
境外重组方案：5选1

1月9日，就在昨晚，碧桂园境外重组方案出来了。碧桂园的境外债务总规模1202亿元，目前碧桂园给债权人提供了5个选项。
1、现金回购，但最少要消减90%的本金。等于是100元还10元，直接砍90%。
2、强制性可转换债权，100%股权化。
3、强制性可转换债券+替换部分新债券，实现67%股权化
4、替换新债券/贷款，但本金要削减35%，而且到期日要延长到9.5年后
5、本金一分不减，全数替换为新债券/融资，但到期日要到11.5年后

5种债务重组方案似乎没有一种是债权人期待的，毕竟谁想等10年后拿钱，10年后万一碧桂园倒了那债权人不是白等了。看来债权人想要拿到钱，只能等碧桂园自己慢慢走出来，等10年后碧桂园自己好起来。这也是碧桂园要债权人与其共进退，想要在其艰难时刻抽身是不可能的。

债务重组工作的推进是碧桂园化解当前债务困境的必要手段，有利于公司基本面的改善，有助于公司有更多资源用于保交楼。而债权人也只能等待或帮助碧桂园走出债务泥潭，自己的债权才能最大化。

今年将努力寻找盘活资产机会
杨惠妍认为，政府出台的一系列政策为市场注入了新活力，显著增强了信心。比如在房地产方面，政府几乎完全放开“限购”、降低贷款利率、减少税点等促进房地产的销售。如今碧桂园资产接盘人不多，房产销售仍是公司现金的主要来源。只有通过持续的销售增长，公司才有足够的资金。碧桂园12月销售业绩环比有一定上涨。

碧桂园管理层指出，应做好春节销售“开门红”，包括返乡置业及海南等旅游热点地区的销售。努力盘活现有资产，为化解公司债务，实现公司营收正增长。将保交楼、修复债务作为核心工作。

如今房地产行业形势不佳，许多房企都在破产边缘徘徊，甚至有些直接跑路。像碧桂园这类房企努力完成保交楼已属“良心企业”，社会及民众也会给予更多的理解与支持。给更多的时间让其化解债务、盘活资产，共同渡过难关。